Cómo reclamar gastos hipotecarios y recuperar tu dinero

Qué significa reclamar gastos hipotecarios y por qué puede procedeer

Hablar de reclamar gastos hipotecarios es una forma habitual de referirse a la petición de devolución de cantidades pagadas al firmar una hipoteca cuando esos pagos se impusieron al consumidor mediante una cláusula de gastos que puede ser declarada abusiva. Jurídicamente, no se trata de cualquier gasto de la hipoteca, sino de revisar si la cláusula predispuesta por la entidad respetaba la normativa de consumidores y las condiciones generales de la contratación.

En términos sencillos: el consumidor puede solicitar que se declare nula la cláusula abusiva y, además, pedir la restitución de los importes que pagó en aplicación de esa cláusula, siempre con el alcance que proceda según la jurisprudencia y la documentación disponible.

El marco principal está en el art. 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prevé la nulidad de las cláusulas abusivas, y en los arts. 8 y 10 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, en relación con la ineficacia y nulidad de condiciones generales contrarias a la ley o abusivas. Sobre esa base, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE ha ido perfilando qué efectos restitutorios pueden derivarse en materia de gastos hipotecarios.

Qué gastos hipotecarios pueden revisarse caso por caso

No todos los conceptos se analizan igual. La devolución de importes como notaría, registro, gestoría o tasación puede depender del tipo de gasto, de la fecha de la operación, del criterio jurisprudencial aplicable en cada momento y de la prueba disponible.

De forma orientativa, suelen revisarse estos conceptos:

• Aranceles notariales vinculados a la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos registrales por la inscripción de la hipoteca.
• Costes de gestoría hipotecaria, si fueron impuestos en la operativa de formalización.
• Tasación, cuando proceda examinar si su coste puede reclamarse según el caso y la evolución jurisprudencial.

Conviene evitar reglas automáticas. Aunque existen criterios jurisprudenciales de reparto para determinados gastos, no es prudente trasladarlos como porcentajes absolutos sin revisar la escritura, la fecha de constitución y las facturas. También habrá que diferenciar los gastos de constitución del préstamo de otros costes posteriores o de productos accesorios.

Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de iniciar una reclamación de gastos hipotecarios, lo más útil es ordenar un pequeño expediente documental. Cuanta más claridad exista sobre lo firmado y lo pagado, mejor podrá valorarse la viabilidad.

• Escritura de préstamo hipotecario y, en su caso, novaciones relevantes.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Justificantes de pago o cargos bancarios.
• Oferta vinculante o documentación precontractual conservada, si existe.
• Comunicaciones previas con la entidad, si ya se ha reclamado.

Si falta alguna factura, puede intentarse su localización solicitando copia al profesional que la emitió o revisando la documentación entregada al firmar. La ausencia de un documento no siempre impide reclamar, pero sí puede dificultar la cuantificación o la prueba del pago.

Plazos: diferencia entre nulidad de la cláusula y devolución del dinero

Este punto es esencial. La acción de nulidad de la cláusula abusiva, según doctrina consolidada del TJUE, es imprescriptible. Es decir, la pretensión de que se declare abusiva y nula la cláusula no queda sujeta al plazo general del Código Civil.

Distinta es la acción restitutoria, esto es, la reclamación de devolución de las cantidades pagadas en aplicación de esa cláusula. Esa reclamación patrimonial sí está sujeta al plazo general del art. 1964 del Código Civil. Ahora bien, la determinación concreta del inicio del cómputo puede depender de la interpretación jurisprudencial y del caso, por lo que conviene analizarlo con prudencia y sin dar por supuesto un dies a quo uniforme en todos los supuestos.

Por eso, aunque la nulidad pueda seguir invocándose, no conviene demorar la revisión del asunto si lo que se pretende es recuperar dinero hipotecario.

Cómo plantear la reclamación por vía extrajudicial o judicial

En muchos casos, el primer paso práctico es una reclamación extrajudicial dirigida a la entidad, acompañando copia de la escritura, facturas y cálculo de los importes cuya restitución se solicita. No siempre es un trámite obligatorio, pero puede ser útil para intentar una solución, interrumpir debates sobre plazos cuando proceda y dejar constancia de la pretensión del consumidor.

Si no hay respuesta satisfactoria, puede valorarse la vía judicial. En ese escenario habrá que examinar la documentación, concretar qué cláusula se impugna, qué cantidades se reclaman y con qué fundamento. La conveniencia de acudir a juicio, el alcance de la petición y el propio cauce procesal pueden depender del importe, de la prueba disponible y de la estrategia jurídica más adecuada.

La decisión entre vía judicial o extrajudicial no suele ser automática: depende de si la entidad ofrece una solución razonable, del riesgo de prescripción de la acción restitutoria y de la solidez del expediente documental.

Errores frecuentes y cuándo conviene pedir asesoramiento

• Confundir la nulidad de la cláusula con la devolución del dinero y aplicar el mismo plazo a ambas acciones.
• Reclamar importes sin conservar o reconstruir las facturas y justificantes.
• Dar por seguros porcentajes de devolución sin revisar la fecha y las circunstancias del préstamo.
• Esperar demasiado tiempo cuando lo importante es la acción restitutoria y sus plazos.

Suele ser recomendable pedir asesoramiento cuando la escritura no es clara, faltan documentos, la entidad rechaza la reclamación o existen dudas sobre los plazos para reclamar gastos. Una revisión jurídica previa puede evitar errores y ayudar a decidir si merece la pena negociar o demandar.

En resumen, reclamar gastos hipotecarios exige separar dos planos: la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de cantidades. La primera, con carácter general, puede invocarse sin plazo; la segunda está sujeta al art. 1964 CC y exige especial atención temporal. Como siguiente paso, conviene revisar escritura, facturas y cuadro documental antes de iniciar la reclamación.