Cómo reclamar gastos hipotecarios y recuperar tu dinero

Introducción

En los últimos años, los tribunales han determinado que muchos consumidores pueden recuperar los gastos hipotecarios que les fueron indebidamente cobrados por las entidades bancarias. Esto ha generado un gran interés entre los propietarios de viviendas, quienes buscan recuperar su dinero tras haber pagado costos que no les correspondían legalmente.

Los gastos hipotecarios incluyen una serie de costes asociados a la formalización de un préstamo hipotecario, como los honorarios notariales, registrales y de gestoría. Durante mucho tiempo, estos gastos fueron impuestos a los clientes sin posibilidad de negociación, pero gracias a diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, hoy en día es posible reclamar su devolución.

Antes de iniciar el proceso de reclamación, es fundamental comprender qué gastos pueden recuperarse, cuáles son los requisitos legales y qué vías están disponibles para exigir la devolución. También es clave conocer los plazos para presentar la reclamación y la documentación necesaria para respaldar la solicitud.

En este artículo, exploraremos en detalle todo lo que necesitas saber sobre la recuperación de los gastos hipotecarios, proporcionando una guía paso a paso para que puedas reclamar con éxito y recuperar el dinero que te corresponde.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son los costos adicionales que un consumidor incurre al formalizar un préstamo hipotecario. A lo largo de los años, muchos de estos gastos fueron impuestos de manera obligatoria por los bancos a los clientes sin que existiera una base legal que justificara su inclusión. Sin embargo, las resoluciones judiciales han dejado claro que muchos de estos gastos no debían ser asumidos por los prestatarios, abriendo la puerta a la reclamación y recuperación de esos importes.

Los principales gastos asociados a una hipoteca incluyen:

• Gastos notariales: Son los costes derivados de la escritura pública del préstamo hipotecario, que normalmente se carga al cliente.
• Gastos registrales: Este gasto cubre la inscripción del préstamo en el registro de la propiedad, lo cual garantiza que el banco tenga prioridad en caso de ejecución hipotecaria.
• Gastos de gestoría: Se refiere a la gestión administrativa que realiza un tercero en nombre del banco para completar los trámites del préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que varía según la comunidad autónoma, solía ser abonado por los prestatarios, aunque en muchas sentencias se ha dictaminado que debe ser asumido por el banco.

Es importante tener en cuenta que no todos los gastos hipotecarios pueden ser reclamados. Aquellos relacionados con el coste del préstamo en sí, como los intereses, no son objeto de reclamación. Sin embargo, los gastos adicionales asociados a la formalización del préstamo son los que más comúnmente se reclaman.

En resumen, los gastos hipotecarios son una serie de costes adicionales a los que los clientes se ven sometidos al formalizar un préstamo con garantía hipotecaria. Aunque muchos de estos gastos eran asumidos por los prestatarios, hoy en día es posible reclamar su devolución gracias a las decisiones judiciales que han puesto fin a prácticas abusivas por parte de las entidades bancarias.

Gastos hipotecarios que puedes reclamar

Si has formalizado una hipoteca en los últimos años, es posible que tengas derecho a reclamar la devolución de ciertos gastos hipotecarios que fueron indebidamente cobrados por tu banco. Diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han establecido que ciertos gastos, por su naturaleza abusiva, deben ser asumidos por las entidades financieras y no por los consumidores.

A continuación, te detallamos los principales gastos hipotecarios que puedes reclamar:

• Gastos de notaría: Estos gastos cubren la formalización de la escritura pública del préstamo hipotecario, un trámite que generalmente ha sido cobrado al cliente en lugar de al banco.
• Gastos de registro: El registro de la propiedad es otro paso necesario para que el banco tenga prioridad en caso de impago. Estos costes deben ser asumidos por la entidad financiera.
• Gastos de gestoría: Son los relacionados con los trámites administrativos realizados por una gestoría para formalizar el préstamo. En muchas ocasiones, estos gastos se cobraban al cliente, cuando realmente debería haber sido el banco quien los asumiera.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este es uno de los gastos más relevantes que los consumidores pueden reclamar. En numerosas ocasiones, las entidades bancarias cobraron este impuesto cuando, en realidad, debían ser ellas quienes lo asumieran.

A medida que las sentencias judiciales avanzan, cada vez son más los consumidores que se animan a reclamar la devolución de estos gastos. Sin embargo, es fundamental contar con la documentación adecuada, como las facturas correspondientes, para poder respaldar la reclamación.

En resumen, existen varios gastos hipotecarios que puedes reclamar. Si pagaste alguno de estos costos y no se realizaron conforme a la ley, tienes derecho a solicitar su devolución, lo que podría suponer una cantidad importante a recuperar.

Bases legales para la reclamación

La reclamación de los gastos hipotecarios está basada en varias normativas legales que han sido interpretadas y reforzadas por diversas resoluciones judiciales. Estas bases legales establecen que ciertos gastos deben ser asumidos por las entidades financieras y no por los consumidores, lo que permite a los usuarios recuperar el dinero que han pagado indebidamente.

A continuación, te explicamos las principales bases legales que respaldan la reclamación de los gastos hipotecarios:

• Sentencias del Tribunal Supremo: El Tribunal Supremo español ha dictado varias sentencias clave que invalidan ciertas cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, permitiendo a los consumidores reclamar la devolución de los gastos de notaría, registro, gestoría y otros.
• Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea: En diversas ocasiones, el TJUE ha establecido que los consumidores no pueden ser obligados a pagar gastos que no corresponden legalmente al prestatario. Esta jurisprudencia refuerza el derecho de los consumidores a reclamar.
• La Ley de Crédito Inmobiliario (2019): Esta ley refuerza la protección del consumidor y establece normas más estrictas para los contratos hipotecarios, limitando las cargas adicionales que pueden ser impuestas al cliente.

Además de las sentencias mencionadas, existen otras normativas y leyes relacionadas con la protección de los derechos del consumidor que refuerzan la reclamación de los gastos hipotecarios. Las entidades bancarias tienen la obligación de cumplir con estas normativas y, en caso de no hacerlo, los consumidores pueden presentar una reclamación formal para recuperar el dinero que les corresponde.

En conclusión, las bases legales para la reclamación de los gastos hipotecarios están sólidamente respaldadas por resoluciones judiciales y leyes de protección al consumidor. Si consideras que has sido afectado por estos cargos, es fundamental conocer tus derechos y cómo hacer valer tu reclamación.

Pasos para reclamar los gastos hipotecarios

Si has decidido reclamar los gastos hipotecarios que pagaste de más, es importante que sigas un proceso organizado y bien fundamentado. A continuación, te explicamos los pasos clave que debes seguir para recuperar el dinero que te corresponde de manera efectiva y sin complicaciones.

Los pasos para reclamar los gastos hipotecarios pueden dividirse en las siguientes fases:

• 1. Revisión del contrato hipotecario: El primer paso es revisar el contrato hipotecario que firmaste con el banco. Debes identificar qué gastos fueron asumidos por ti y si esos gastos están dentro de los que se pueden reclamar, como los gastos notariales, de registro o de gestoría.
• 2. Recolectar documentación: Es crucial reunir toda la documentación que pueda respaldar tu reclamación, como las facturas de los gastos, los extractos bancarios donde se evidencien los pagos y el contrato hipotecario.
• 3. Solicitar la devolución al banco: Una vez que tengas toda la documentación necesaria, puedes dirigirte al banco y presentar una reclamación formal. Es recomendable hacerlo por escrito y a través de un medio que permita obtener confirmación de la recepción, como un correo electrónico o una carta certificada.
• 4. Esperar respuesta: Después de presentar la reclamación, el banco tiene un plazo de tiempo para responder. En algunos casos, pueden ofrecerte una resolución favorable, pero en otros, es posible que nieguen la reclamación.
• 5. Acción legal si es necesario: Si el banco no responde de manera satisfactoria o rechaza tu solicitud, puedes presentar una demanda ante los tribunales. Asegúrate de contar con la asistencia legal adecuada para maximizar tus posibilidades de éxito.

Es importante tener en cuenta que los plazos para reclamar los gastos hipotecarios varían dependiendo de la normativa de cada país. En España, por ejemplo, el plazo para reclamar estos gastos es de 4 años desde que tuviste conocimiento de los pagos indebidos.

En resumen, reclamar los gastos hipotecarios es un proceso que implica revisar el contrato, reunir documentación relevante, presentar una reclamación formal al banco y, si es necesario, recurrir a los tribunales. Si sigues estos pasos y cuentas con la ayuda adecuada, tienes grandes posibilidades de recuperar lo que es legítimamente tuyo.

Documentación necesaria

Para poder reclamar los gastos hipotecarios, es fundamental contar con la documentación adecuada que respalde tu reclamación. La correcta recopilación de esta información no solo acelera el proceso, sino que también aumenta tus posibilidades de éxito. A continuación, te explicamos los documentos esenciales que necesitarás:

• Contrato hipotecario: Este es el documento más importante, ya que contiene todas las condiciones pactadas entre tú y el banco, incluidas las cláusulas sobre los gastos que asumiste. Revisa el contrato para identificar las cláusulas que puedan ser consideradas abusivas.
• Facturas de los gastos: Debes recopilar las facturas originales de los gastos que estás reclamando, como los de notaría, registro, gestoría y tasación. Asegúrate de que las facturas estén a tu nombre.
• Extractos bancarios: Los extractos donde se evidencien los pagos realizados relacionados con los gastos hipotecarios serán útiles para probar que efectivamente los pagaste. Asegúrate de que los extractos cubran el periodo de tiempo en el que se realizaron los pagos.
• Documentación adicional: En algunos casos, puede ser necesario presentar otro tipo de documentación, como informes de tasación o copias de comunicaciones previas con el banco, especialmente si ya intentaste reclamar de manera informal.

La preparación de esta documentación es crucial para agilizar la reclamación. Si tienes alguna duda sobre la validez de un documento o sobre cómo recopilar la información necesaria, no dudes en contactar con un abogado especializado en derecho bancario que pueda orientarte y asegurarse de que tienes todo lo necesario para tu caso.

Una vez que tengas toda la documentación reunida, podrás presentar tu reclamación de manera formal al banco o, si lo prefieres, a través de un procedimiento judicial si el banco se niega a devolver los gastos.

Plazos para reclamar

Conocer los plazos para reclamar los gastos hipotecarios es esencial para garantizar que tu solicitud sea procesada a tiempo. Los plazos establecidos pueden variar según el tipo de reclamación y la legislación vigente en cada país. Sin embargo, es fundamental actuar dentro de los plazos legales para evitar que la reclamación quede invalidada por la prescripción.

En el caso de España, los plazos generales para la reclamación de los gastos hipotecarios están regulados por el Código Civil y las resoluciones judiciales que han ido surgiendo en los últimos años. A continuación, se detallan los plazos más relevantes que debes tener en cuenta:

• Plazo de 4 años: Según el Tribunal Supremo, el plazo general para reclamar los gastos hipotecarios es de 4 años. Este plazo empieza a contar desde el momento en que se conoció o pudo conocerse el hecho que originó la reclamación, es decir, desde la firma de la escritura de hipoteca.
• Plazo para reclamar cláusulas abusivas: En el caso de las cláusulas abusivas, como las que imponen la totalidad de los gastos al consumidor, el plazo también es de 4 años desde que se dictó la sentencia que las declaraba nulas o desde que el afectado pudo conocer que la cláusula era abusiva.
• Plazo de 1 año para la revisión del tipo de interés: Si tu reclamación incluye la revisión de un tipo de interés, el plazo para pedirlo puede ser diferente y dependerá de las condiciones establecidas en el contrato.

Si no presentas la reclamación dentro de los plazos establecidos, perderás la posibilidad de recuperar los gastos hipotecarios. Por ello, es fundamental actuar con rapidez y asegurarte de que la documentación esté completa para evitar contratiempos.

En resumen, el plazo de 4 años es el más común para este tipo de reclamaciones, pero si tienes alguna duda sobre plazos específicos, es recomendable que busques asesoramiento legal lo antes posible.

¿Vía judicial o extrajudicial?

Al momento de reclamar los gastos hipotecarios, una de las decisiones más importantes es si optar por la vía judicial o extrajudicial. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas que deben ser consideradas dependiendo del caso específico, el tiempo disponible y el nivel de complejidad de la reclamación.

La vía extrajudicial es generalmente más rápida y menos costosa, pero no siempre garantiza un resultado favorable. Por otro lado, la vía judicial es más formal y puede ofrecer una resolución más contundente, aunque también implica mayores costes y plazos más largos. A continuación, te explicamos en qué consiste cada una y cuándo puede ser más conveniente optar por una u otra.

En general, la vía extrajudicial suele ser la primera opción, ya que permite resolver el conflicto rápidamente y sin necesidad de ir a juicio. Sin embargo, si las negociaciones no dan resultado, la vía judicial es el siguiente paso para garantizar una solución legal y vinculante. Es fundamental contar con asesoramiento legal para elegir la opción más adecuada a cada caso.

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

Uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar los gastos hipotecarios es saber cuánto dinero se puede recuperar. Aunque la cantidad exacta dependerá de cada caso particular, existen ciertos gastos comunes que pueden ser reclamados. En general, se pueden recuperar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación que fueron abonados al momento de la firma de la hipoteca, siempre y cuando estas cantidades sean consideradas abusivas o ilegales según la legislación vigente.

El dinero que se puede recuperar no siempre es el total de lo pagado por el consumidor en su hipoteca, pero sí puede ser una cantidad significativa. Además, es importante tener en cuenta que las entidades bancarias no suelen devolver el dinero de manera voluntaria, por lo que generalmente es necesario recurrir a la vía judicial o extrajudicial para obtener una compensación.

Es importante recordar que no todos los gastos hipotecarios pueden ser reclamados. Por ejemplo, los gastos relacionados con la firma del contrato de hipoteca, tales como el coste de la propia hipoteca o el interés de demora, no pueden ser objeto de reclamación. Además, la cantidad a recuperar dependerá del tiempo que haya pasado desde la firma de la hipoteca, ya que hay un plazo legal para presentar reclamaciones.

En general, se estima que el total de los gastos que se pueden reclamar ronda entre el 2% y el 5% del importe total del préstamo hipotecario, dependiendo de la entidad bancaria y los gastos específicos asumidos por el cliente. Si consideras que pagaste de más en los conceptos mencionados, puede ser una buena idea consultar a un abogado especializado en reclamaciones de gastos hipotecarios para evaluar la viabilidad de tu caso y los pasos a seguir.

Preguntas frecuentes

Al enfrentarse a la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios, surgen muchas dudas comunes entre los consumidores. A continuación, respondemos a algunas de las preguntas más frecuentes sobre este tema, para ayudar a comprender el proceso y las opciones disponibles.

Resolver las dudas y comprender bien el proceso de reclamación es clave para tomar decisiones informadas y asegurarse de que se están recuperando los gastos que legalmente corresponden. Si tienes alguna otra pregunta, no dudes en consultar con un experto en derecho hipotecario para recibir orientación personalizada.

Conclusión

Reclamar los gastos hipotecarios puede parecer un proceso complicado, pero es una oportunidad para recuperar una parte importante de los pagos realizados durante la formalización de la hipoteca. A lo largo de este artículo, hemos explorado los diferentes tipos de gastos que pueden ser reclamados, los plazos disponibles, y los pasos necesarios para presentar una reclamación efectiva.

Como se ha detallado, los gastos más comunes que puedes reclamar incluyen los de notaría, registro, gestoría y tasación, siempre que estos hayan sido asumidos por ti en lugar del banco. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que no todos los gastos hipotecarios son susceptibles de reclamación, y cada caso puede variar según la normativa aplicable en el momento de la firma del contrato.

En resumen, la reclamación de los gastos hipotecarios es una posibilidad válida para muchos prestatarios que, por años, pagaron sumas que no debían. Conociendo tus derechos, los plazos y los pasos a seguir, podrás hacer valer tu reclamo y, en muchos casos, recuperar el dinero que te pertenece.