Cómo reclamar gastos hipotecarios abusivos

Introducción

En los últimos años, miles de consumidores en España han descubierto que pagaron gastos hipotecarios que no les correspondían. Esta práctica, considerada abusiva por diversas sentencias judiciales, ha abierto la puerta a la posibilidad de reclamar y recuperar esas cantidades. Si firmaste una hipoteca antes de la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, es muy probable que hayas asumido costes que, legalmente, debieron ser responsabilidad del banco. Conocer cómo, cuándo y por qué reclamar estos importes se ha vuelto fundamental para quienes desean defender sus derechos como consumidores.

Reclamar los gastos hipotecarios no solo supone recuperar dinero, sino también ejercer presión contra cláusulas contractuales injustas. Entre los conceptos más reclamados se encuentran los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. En muchos contratos hipotecarios, estas cargas fueron impuestas a los prestatarios sin negociación real, generando un desequilibrio que los tribunales han considerado nulo por abusivo.

El proceso de reclamación puede parecer complejo, pero en realidad está bien definido y respaldado por abundante jurisprudencia. Existen sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que refuerzan el derecho del consumidor a ser compensado. Además, en muchos casos no es necesario acudir a juicio, ya que los bancos aceptan acuerdos extrajudiciales para evitar litigios costosos y pérdida de reputación.

Este artículo ofrece una guía práctica, paso a paso, para reclamar los gastos hipotecarios abusivos de forma segura y efectiva. Abordaremos qué conceptos son reclamables, qué documentación necesitas, cómo presentar tu reclamación y qué plazos debes tener en cuenta. También resolveremos las dudas más frecuentes que surgen durante el proceso, para que puedas tomar decisiones informadas y recuperar lo que te pertenece.

Ya sea que estés comenzando a informarte o que ya hayas iniciado alguna gestión con tu entidad bancaria, esta guía está diseñada para ofrecer claridad, apoyo legal y consejos prácticos orientados a facilitar la reclamación de gastos hipotecarios indebidos. Es hora de entender tus derechos y actuar en consecuencia.

Qué son los gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la formalización de un préstamo hipotecario. Estos gastos surgen durante el proceso de constitución de la hipoteca y tienen como objetivo cubrir los trámites administrativos, registrales y notariales necesarios para que el préstamo tenga validez legal y se pueda inscribir correctamente en el Registro de la Propiedad. Aunque durante años fue común que el consumidor asumiera la mayoría de estos gastos, diversas sentencias han considerado abusiva esta práctica cuando no existía una negociación individual y el reparto era completamente unilateral.

Tradicionalmente, los contratos hipotecarios incluían cláusulas predispuestas por las entidades financieras que imponían al cliente el pago de todos o casi todos los gastos asociados. Esta distribución fue impuesta sin posibilidad de diálogo, algo que vulnera los principios de equilibrio contractual y transparencia exigidos por la normativa europea y española en materia de consumo.

Entre los principales gastos hipotecarios encontramos los siguientes:

• Gastos de notaría: Honorarios del notario por la escritura de la hipoteca.
• Gastos de registro: Coste por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría: Gestión de trámites administrativos vinculados a la operación.
• Gastos de tasación: Valoración del inmueble para determinar el importe del préstamo.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Tributo asociado a la escritura pública del préstamo.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de estos gastos se encuentra más claramente definido: el banco asume los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente se hace cargo de la tasación del inmueble. Sin embargo, si firmaste tu hipoteca antes de esta ley, es muy posible que aún tengas derecho a reclamar una parte significativa de estos costes.

Conocer en detalle qué son los gastos hipotecarios y cómo se distribuyeron en tu contrato es el primer paso para iniciar una reclamación efectiva. En las siguientes secciones del artículo, te explicaremos cuáles son los conceptos reclamables, cómo identificarlos en tu escritura y qué pasos debes seguir para recuperar tu dinero.

Gastos abusivos reclamables

Los gastos abusivos reclamables son aquellos que las entidades financieras han trasladado de manera injustificada al cliente, sin cumplir con la normativa de transparencia y sin haber sido negociados de manera individual. Estas prácticas han sido consideradas ilegales en numerosas sentencias judiciales, especialmente las emitidas por el Tribunal Supremo, lo que ha permitido a los consumidores recuperar una parte importante de los gastos que previamente habían asumido.

Los gastos más comunes que pueden considerarse abusivos y reclamarse son:

• Gastos de notaría: Aunque la escritura pública es necesaria para formalizar la hipoteca, el coste de la notaría no debe ser asumido exclusivamente por el consumidor, sino que es responsabilidad del banco.
• Gastos de registro de la propiedad: Estos costes relacionados con la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad tampoco deben ser soportados por el cliente, ya que el banco se beneficia directamente de este registro.
• Gastos de gestoría: Muchos contratos incluían un servicio de gestoría que no se negociaba con el cliente y que era impuesto como obligatorio. Estos costes también pueden considerarse abusivos si no fue el cliente quien los solicitó.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que en muchos casos era cargado al cliente, ha sido objeto de numerosas reclamaciones, ya que corresponde al banco el pago de este tributo cuando se trata de un préstamo hipotecario.

Otros gastos que también se consideran abusivos, pero que no siempre se incluyen en todas las hipotecas, son aquellos vinculados a seguros de vida y hogar obligatorios, impuestos adicionales y gastos de cancelación. Estos costes no fueron acordados explícitamente entre las partes y, por lo tanto, pueden ser reclamados si no se ajustan a las normativas de protección del consumidor.

A medida que las autoridades judiciales siguen emitiendo fallos en contra de los abusos bancarios, cada vez más consumidores están tomando conciencia de su derecho a reclamar. Si firmaste una hipoteca antes de las reformas legales y consideras que has pagado gastos indebidos, es importante que revises los términos de tu contrato y los recibos correspondientes. No dudes en iniciar el proceso de reclamación si encuentras algún gasto que no se ajuste a la normativa.

Marco legal actual

El marco legal que regula los gastos hipotecarios y su reclamación en España ha experimentado importantes cambios en los últimos años. Varias sentencias del Tribunal Supremo y directrices de la Unión Europea han dado lugar a una modificación significativa en las normas que rigen los contratos hipotecarios y el reparto de gastos entre las entidades financieras y los consumidores.

Uno de los hitos clave en la evolución de este marco fue la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, que declaró abusiva la cláusula que imponía a los consumidores el pago de todos los gastos de la hipoteca, incluyendo los gastos de notaría, registro y gestoría. Esta decisión sentó un precedente importante, abriendo la puerta a miles de reclamaciones y a la posibilidad de recuperar los gastos indebidamente pagados.

A esta jurisprudencia le siguió una reforma en la legislación española con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que introdujo cambios significativos en la distribución de los gastos hipotecarios. Esta ley estableció que el banco debe asumir los gastos de notaría, registro y gestoría, mientras que el consumidor solo debe hacerse cargo de los gastos de tasación y, en algunos casos, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque en muchos casos este también debe ser cubierto por la entidad financiera.

Esta normativa ha llevado a que las entidades bancarias adopten nuevas prácticas y procedimientos para garantizar que el reparto de los gastos hipotecarios sea más justo y conforme a la ley. Sin embargo, muchos consumidores todavía desconocen sus derechos y no reclaman los importes que les corresponden. Es esencial estar informado sobre el marco legal actual para poder ejercer los derechos que la ley otorga y reclamar los gastos abusivos pagados.

En resumen, el marco legal que regula los gastos hipotecarios ha evolucionado hacia una mayor protección para los consumidores. Si firmaste una hipoteca antes de la reforma de 2019, o incluso después, es importante que revises tu contrato y determines si los gastos fueron correctamente distribuidos. En los casos en que no lo hayan sido, la ley permite la reclamación de dichos gastos.

Quién puede reclamar

La reclamación de los gastos hipotecarios abusivos está abierta a todas aquellas personas que hayan firmado un contrato de hipoteca en el que se hayan incluido cláusulas relacionadas con gastos que no deberían haber sido asumidos por el consumidor. Es importante señalar que tanto aquellos que ya han pagado su hipoteca como aquellos que siguen pagando pueden presentar una reclamación, siempre y cuando los gastos hayan sido cobrados de manera indebida.

Los principales afectados por esta situación son los titulares de hipotecas que hayan firmado contratos hipotecarios antes de las reformas legales de 2019. No obstante, la ley también cubre a aquellos que hayan firmado hipotecas en el periodo posterior, ya que las nuevas normativas siguen exigiendo una distribución más justa de los gastos. Por lo tanto, si firmaste una hipoteca en cualquier momento y consideras que has pagado gastos que legalmente debieron ser asumidos por la entidad financiera, puedes reclamar.

A continuación se detallan los grupos principales que pueden presentar una reclamación:

• Propietarios actuales de una hipoteca: Si tienes una hipoteca activa, tienes derecho a reclamar los gastos que no te corresponden, como los de notaría, registro o gestoría.
• Antiguos propietarios de una hipoteca: Incluso si has pagado la hipoteca o ya no eres titular del préstamo, puedes reclamar los gastos que se te cobraron indebidamente, siempre que no haya prescrito el derecho a reclamación.
• Herederos de titulares de hipotecas: Si el titular de la hipoteca ha fallecido y los herederos continúan con el proceso de pago, también tienen derecho a reclamar los gastos excesivos que se hayan cobrado de manera indebida.
• Clientes de entidades financieras específicas: Algunas entidades bancarias pueden tener contratos con gastos abusivos que han sido declarados ilegales en varias sentencias, por lo que sus clientes pueden reclamar de manera retroactiva.

En resumen, cualquier persona que haya firmado un contrato hipotecario con gastos indebidos, ya sea que esté pagando actualmente el préstamo o que lo haya finalizado en el pasado, tiene derecho a reclamar esos importes. Si cumples con estos requisitos y dentro del plazo establecido, puedes iniciar el proceso para recuperar lo que pagaste en exceso.

Documentación necesaria

Para poder presentar una reclamación efectiva de los gastos hipotecarios abusivos, es fundamental contar con la documentación adecuada que respalde tu caso. A continuación, te explicamos los documentos esenciales que necesitarás para iniciar el proceso de reclamación y cómo conseguirlos.

En general, la documentación que se requiere incluye tanto los documentos específicos relacionados con tu hipoteca como aquellos que sirven para acreditar los gastos que consideras abusivos. A continuación se detallan los principales documentos necesarios para llevar a cabo una reclamación:

• Escritura de la hipoteca: Este es el documento principal que contiene los términos y condiciones del préstamo hipotecario, incluyendo la distribución de los gastos. Es esencial tener una copia de esta escritura, ya sea en formato papel o digital.
• Recibos de los gastos: Es importante tener los recibos o facturas que muestran los pagos realizados por conceptos como notaría, registro, tasación, gestoría, entre otros. Estos documentos son los que permitirán demostrar que esos gastos fueron cobrados indebidamente.
• Contrato de la hipoteca: Aunque la escritura es fundamental, el contrato de hipoteca puede contener información adicional relevante sobre los términos financieros del acuerdo y los gastos asociados.
• Comunicaciones con el banco: Si has mantenido alguna comunicación escrita con la entidad financiera en relación con los gastos, como correos electrónicos o cartas, es recomendable incluirlos como prueba adicional en tu reclamación.

Si no tienes una copia de la escritura o los recibos, puedes solicitarlos a la entidad bancaria que te concedió el préstamo. Las entidades están obligadas a proporcionar estos documentos a los clientes, especialmente si se trata de una reclamación legal. Sin embargo, es posible que algunos bancos tengan políticas diferentes en cuanto a la obtención de documentación, por lo que puede ser necesario realizar un seguimiento para asegurarse de que la información se reciba correctamente.

Una vez que tengas toda la documentación necesaria, podrás presentar la reclamación ante el banco. Si la entidad no acepta tu reclamación, siempre puedes llevar el caso a los tribunales para exigir la devolución de los gastos abusivos.

Pasos para reclamar

Iniciar una reclamación de los gastos hipotecarios abusivos es un proceso relativamente sencillo si sigues los pasos adecuados. A continuación, te detallamos los pasos principales que debes seguir para reclamar los gastos que consideras que has pagado de manera indebida y recuperar tu dinero.

Asegúrate de tener toda la documentación necesaria, como mencionamos en la sección anterior. Si ya cuentas con los documentos pertinentes, estos son los pasos a seguir:

• 1. Revisa tu escritura de hipoteca: Es el primer paso para identificar qué gastos se incluyeron y si fueron cobrados indebidamente. Asegúrate de que la entidad bancaria no ha incluido gastos que legalmente le corresponden asumir.
• 2. Prepara los recibos de los pagos realizados: Junta los recibos de los gastos que consideras abusivos, como los de notaría, registro, tasación, y gestoría. Esto te permitirá presentar pruebas sólidas en tu reclamación.
• 3. Contacta con tu entidad financiera: Antes de iniciar un proceso judicial, es recomendable intentar resolver el conflicto directamente con el banco. Presenta una reclamación formal a la entidad solicitando la devolución de los gastos indebidos. Muchos bancos aceptan este tipo de reclamaciones sin necesidad de llegar a juicio.
• 4. Presenta una reclamación formal: Si el banco no responde a tu solicitud o la respuesta es insatisfactoria, puedes presentar la reclamación ante los servicios de atención al cliente de la entidad. Deberás tener una copia de la reclamación enviada y conservar todos los documentos que la respalden.
• 5. Acude a la vía judicial (si es necesario): Si la entidad no acepta la reclamación o no llegas a un acuerdo, el siguiente paso es presentar la demanda ante los tribunales. En este caso, será necesario contar con el apoyo de un abogado que se encargue de presentar la demanda.

Recuerda que, en muchos casos, los tribunales han fallado a favor de los consumidores, por lo que es bastante probable que puedas recuperar los gastos. Si no estás seguro de cómo proceder o si tienes dudas sobre si puedes reclamar, lo mejor es consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario.

Siguiendo estos pasos y con la documentación adecuada, podrás reclamar los gastos hipotecarios abusivos que pagaste en exceso. El proceso puede ser largo, pero si te mantienes organizado y con los documentos completos, las posibilidades de éxito son altas.

Plazos y tiempo estimado

Cuando decides reclamar los gastos hipotecarios abusivos, uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es el tiempo que tomará el proceso. Los plazos pueden variar según si decides resolverlo de manera extrajudicial con el banco o si finalmente optas por la vía judicial. A continuación, te proporcionamos una guía para que puedas estimar el tiempo que podría llevarte obtener una resolución en tu caso.

En el caso de las reclamaciones extrajudiciales, el proceso tiende a ser más rápido, pero depende de la respuesta del banco. Si decides presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco, en la mayoría de los casos la entidad tiene un plazo de dos meses para responder. Si la respuesta no es favorable o si no recibes respuesta en ese tiempo, podrás dar el siguiente paso, que es acudir a los tribunales.

Si decides acudir a la vía judicial, el proceso puede ser más largo, dependiendo de la carga de trabajo de los tribunales y de la complejidad del caso. En general, los plazos estimados para una reclamación judicial son los siguientes:

• 1. Presentación de la demanda: Una vez que decides presentar la demanda, tu abogado se encargará de todo el proceso. La presentación de la demanda ante el tribunal puede tomar unos 10 a 15 días, dependiendo de la complejidad del caso.
• 2. Resolución del juicio: Después de la presentación de la demanda, el proceso judicial puede durar entre 6 meses y 1 año, dependiendo de la carga de trabajo del tribunal y de si se trata de una reclamación individual o colectiva.
• 3. Ejecución de la sentencia: Una vez que se obtiene una sentencia favorable, si el banco no paga de manera voluntaria, puede tomar unos meses adicionales hasta que se realice la ejecución de la sentencia, especialmente si se requiere embargar bienes o realizar otras acciones legales.

En resumen, si optas por resolver el problema directamente con el banco, el tiempo estimado podría ser de entre 1 y 2 meses. Si decides acudir a la vía judicial, deberás estar preparado para un proceso más largo, que puede tomar entre 6 meses y 1 año, dependiendo de las circunstancias del caso. Sea cual sea el camino que elijas, es importante mantenerte informado y preparado para los plazos establecidos.

Cuánto se puede recuperar

Una de las preguntas más comunes cuando se decide reclamar los gastos hipotecarios abusivos es cuánto dinero se puede recuperar. La cantidad que puedes recuperar depende de varios factores, como el tipo de hipoteca, los gastos cobrados indebidamente y el tiempo que ha transcurrido desde que se firmó el contrato hipotecario. Sin embargo, es posible hacer una estimación general de la cantidad que puedes recuperar en función de estos elementos.

Los gastos que comúnmente se pueden reclamar incluyen los siguientes:

• Gastos de notaría: Estos gastos suelen representar entre el 0.5% y el 1% del total de la hipoteca, dependiendo de la cantidad prestada y los honorarios del notario.
• Gastos de registro de la propiedad: Estos gastos suelen ser más bajos y se calculan generalmente en función del valor de la propiedad, pero pueden oscilar entre 100€ y 300€.
• Gastos de gestoría: El coste de la gestoría puede variar según la entidad financiera y el servicio prestado, pero en general, se sitúa entre 150€ y 500€.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este es uno de los gastos más importantes y ha sido objeto de controversia. En algunos casos, este impuesto puede representar una parte significativa del total de la hipoteca. Dependiendo de la comunidad autónoma, este impuesto varía, pero puede ser un porcentaje significativo del valor del préstamo.

Es importante tener en cuenta que el tiempo transcurrido desde que se firmó la hipoteca influye en la cantidad que puedes recuperar. Si han pasado más de 4 años desde la firma de la hipoteca o desde que realizaste el pago de los gastos, es posible que la reclamación esté fuera de plazo, aunque en algunos casos se pueden hacer excepciones si no se te informó adecuadamente de los gastos que correspondían al banco.

En resumen, la cantidad que puedes recuperar depende del tipo de gastos que te hayan sido cobrados indebidamente y del valor total de tu hipoteca. Sin embargo, en muchos casos, es posible recuperar una parte importante de los gastos, especialmente aquellos relacionados con el AJD, la notaría y el registro. Si tienes dudas sobre si puedes reclamar, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario para obtener una estimación más precisa en tu caso particular.

Preguntas Frecuentes

A continuación, respondemos a algunas de las preguntas más comunes que suelen surgir al momento de reclamar los gastos hipotecarios abusivos. Esta sección te ayudará a aclarar las dudas más frecuentes y proporcionarte la información necesaria para que puedas proceder con tu reclamación con confianza.

Si tienes más preguntas o necesitas asesoramiento específico para tu caso, te recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario. Con la documentación adecuada y el conocimiento de tus derechos, es muy probable que puedas recuperar los gastos que te correspondan.

Conclusión

Reclamar los gastos hipotecarios abusivos es un derecho que tienen todos los consumidores que se han visto afectados por cargos indebidos en su hipoteca. A través de un proceso claro y bien definido, puedes recuperar una parte significativa de los gastos relacionados con la formalización de tu préstamo, como los de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

A lo largo de este artículo, hemos detallado los pasos que debes seguir para presentar una reclamación, la documentación necesaria, los plazos y el tiempo estimado que puede llevar este proceso. También hemos explicado cuánto puedes recuperar, dependiendo de los gastos que te hayan cobrado indebidamente, y hemos respondido a las preguntas más comunes sobre este tema.

Si bien el proceso de reclamación puede variar según cada caso, es importante recordar que el marco legal actual está a favor de los consumidores, y las posibilidades de obtener una resolución favorable son altas, especialmente si cuentas con la documentación adecuada y sigues los pasos correctamente. No dudes en iniciar el proceso si consideras que has sido víctima de cargos abusivos.