Reclamaciones por daños en bienes arrendados

Las reclamaciones por daños en bienes arrendados pueden surgir tanto en viviendas como en otros inmuebles alquilados, aunque para la mayoría de lectores el marco más habitual será el arrendamiento urbano en España. La duda clave suele ser la misma: si aparece un desperfecto, ¿debe responder el inquilino, el propietario o nadie porque se trata de desgaste normal?

La respuesta no depende solo de que exista un daño visible. No todo desperfecto permite reclamar: conviene analizar la causa, el estado en que se entregó el inmueble, lo pactado en el contrato y las pruebas disponibles. También habrá que distinguir entre daño imputable al arrendatario, falta de conservación a cargo del arrendador, vicio previo o simple deterioro por uso ordinario.

Qué son las reclamaciones por daños en bienes arrendados y cuándo pueden plantearse

De forma práctica, una reclamación por daños en un bien arrendado es la pretensión de una de las partes de que la otra asuma el coste de un desperfecto, una reparación o las consecuencias económicas derivadas de un incumplimiento de contrato relacionado con el uso, conservación o devolución del inmueble.

En términos breves, puede plantearse una reclamación cuando existe un daño concreto y hay indicios de que no forma parte del uso ordinario ni de las obligaciones de conservación del arrendador. Para que prospere, normalmente será necesario acreditar qué se entregó, qué se devolvió, cuál fue la causa del deterioro y quién debía asumirla.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, sirve de referencia principal. En especial, el art. 21 LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. A su vez, el art. 27 LAU contempla el incumplimiento de obligaciones como posible base para exigir responsabilidades e incluso valorar la resolución contractual en ciertos casos.

Cómo distinguir entre daño indemnizable, desgaste por uso y falta de conservación

Esta distinción es el centro de la mayoría de conflictos. No existe una etiqueta legal cerrada para todos los supuestos, por lo que conviene usar una clasificación práctica.

• Daño indemnizable: puede apreciarse cuando el desperfecto deriva de un uso negligente, una actuación no consentida o una omisión imputable al arrendatario. Por ejemplo, una puerta rota por golpe, quemaduras en una encimera o electrodomésticos inventariados dañados por mal uso.
• Deterioro por uso ordinario: suele comprender el desgaste esperable por el paso del tiempo y el uso normal, como pequeñas marcas, pérdida de pintura o envejecimiento natural de elementos.
• Falta de conservación: puede corresponder al arrendador cuando se trate de reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad o funcionalidad básica del inmueble, conforme al art. 21 LAU, si el origen no es imputable al inquilino.
• Vicio previo o defecto preexistente: si el problema ya existía al inicio, la reclamación dependerá de la prueba del estado de entrega y de si se comunicó o no.

Además, el art. 1563 del Código Civil establece una presunción de que el arrendatario recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, cuando no conste descripción. Precisamente por eso, el inventario, el acta de entrega y las fotografías pueden resultar decisivos.

Qué obligaciones pueden corresponder al inquilino y al propietario según la LAU y el contrato

En vivienda, el punto de partida es que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, conforme al art. 21 LAU. Ahora bien, si el deterioro es atribuible al arrendatario, puede nacer una obligación de resarcir.

El art. 23 LAU también es relevante cuando el inquilino realiza obras sin consentimiento o altera la configuración del inmueble. En esos casos, habrá que valorar si existe incumplimiento y si procede reponer el bien a su estado anterior o reclamar daños adicionales. Por su parte, el art. 22 LAU regula obras de mejora promovidas por el arrendador, lo que ayuda a distinguirlas de reparaciones o daños reclamables.

Junto a la LAU, el contrato puede concretar obligaciones válidas, dentro de los límites legales, al amparo del art. 1255 CC. Sin embargo, no todo lo pactado resolverá automáticamente el conflicto: si una cláusula atribuye ciertos gastos o pequeñas reparaciones, habrá que interpretar su alcance, su validez y su encaje con el tipo de desperfecto realmente producido.

En la devolución de la finca, el art. 1561 CC obliga al arrendatario a devolverla tal como la recibió, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo o causa inevitable. Esa referencia es útil para separar la responsabilidad por daños del desgaste normal.

Qué pruebas y documentación conviene reunir para reclamar daños en un alquiler

Antes de reclamar daños en alquiler, conviene preparar una base probatoria sólida. En la práctica, muchas reclamaciones se ganan o se pierden por la calidad de la documentación.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Inventario de mobiliario y enseres, si existe.
• Acta de entrega o de salida.
• Fotografías o vídeos fechados del estado inicial y final.
• Presupuestos, facturas o informes técnicos sobre la reparación.
• Comunicaciones entre las partes: avisos, correos, mensajes o requerimientos.
• Prueba de incidencias previas, como humedades, averías o reparaciones ya notificadas.

Si se pretende reclamar una indemnización por incumplimiento, el art. 1101 CC puede servir de apoyo general para exigir daños y perjuicios cuando haya dolo, negligencia o morosidad, pero su aplicación concreta dependerá de poder acreditar el incumplimiento y su relación con el perjuicio causado.

Qué vías pueden valorarse para reclamar: negociación, fianza y reclamación judicial

La primera opción suele ser la negociación documentada. Un requerimiento claro, con detalle de daños, importe y soporte documental, puede facilitar un acuerdo o al menos fijar la posición de cada parte.

La fianza, regulada en el art. 36 LAU, puede operar como mecanismo de compensación si existen daños imputables al arrendatario y están debidamente justificados. No obstante, la fianza no sustituye por sí sola el análisis de responsabilidad: si el daño no está acreditado, su retención puede ser discutida; y si el perjuicio supera su importe, podría valorarse una reclamación adicional.

Si no hay acuerdo, puede estudiarse una reclamación judicial. No existe una respuesta única para todos los casos: habrá que valorar cuantía, contrato, inventario, legitimación, comunicaciones, informes técnicos y el cauce procesal aplicable. En supuestos de incumplimiento grave, también podría examinarse si procede la resolución del contrato conforme al art. 1124 CC y al art. 27 LAU, pero siempre según las circunstancias concretas.

Qué plazos y cautelas conviene revisar antes de reclamar o defenderse

Antes de iniciar o contestar una reclamación, conviene revisar cuándo se detectó el daño, cuándo se comunicó, si el inmueble ya fue devuelto y qué documentación existe de ese momento. El tiempo puede afectar tanto a la conservación de la prueba como a la credibilidad de la versión mantenida por cada parte.

También es prudente comprobar si el contrato contiene cláusulas sobre pequeñas reparaciones, mantenimiento de electrodomésticos, pintura, mascotas, obras o uso de mobiliario. Aun así, la existencia de una cláusula no evita analizar si el desperfecto deriva realmente del uso normal, de una avería estructural o de una negligencia concreta.

En definitiva, las reclamaciones por daños en bienes arrendados exigen un examen cuidadoso del contrato, del inventario, de la prueba del estado del inmueble y de las comunicaciones entre las partes. Si quiere dar un siguiente paso razonable, suele ser útil revisar toda esa documentación y solicitar una valoración jurídica antes de reclamar o de oponerse a una reclamación ya recibida.