Avalista de alquiler impago: derechos y defensa

Qué significa ser avalista de un alquiler impagado y qué figura jurídica conviene revisar

Cuando se habla de avalista de alquiler impago, en España muchas veces se está usando una expresión coloquial. Jurídicamente, lo más habitual en un arrendamiento no es un aval en sentido técnico cambiario, sino una fianza o garantía personal por la que una tercera persona responde de las obligaciones del inquilino. Por eso, antes de valorar una reclamación, conviene identificar si quien firmó actúa realmente como fiador en contrato de alquiler y en qué términos concretos lo hizo.

De forma resumida: el avalista o fiador en un alquiler impagado es la persona que se compromete a responder frente al arrendador si el arrendatario no cumple. Su responsabilidad del avalista no depende solo de que exista impago, sino del contenido del contrato, del alcance de la garantía y de las reglas de la fianza del Código Civil.

El marco legal principal está en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil. El artículo 1822 CC establece, en esencia, que por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en caso de no hacerlo este. La Ley de Arrendamientos Urbanos puede ser relevante para el contrato de arrendamiento, pero no regula por sí sola todos los derechos y defensas del fiador; para eso hay que acudir, sobre todo, al régimen civil de la fianza.

Hasta dónde puede responder el fiador por las deudas del arrendamiento

No todo garante responde igual. La fianza en arrendamiento puede quedar delimitada por la ley y, además, por lo que se haya pactado válidamente. El artículo 1824 CC indica que la fianza no puede ser más extensa que la obligación principal ni contraerse en condiciones más onerosas, aunque sí puede prestarse por una parte de la deuda y bajo condiciones menos gravosas.

En la práctica, habrá que revisar si el fiador responde solo de las rentas impagadas o también de otras partidas, como suministros, daños en la vivienda o local, intereses, penalizaciones o costas. No puede darse por supuesto: dependerá del contrato de alquiler con avalista y de cómo esté redactada la cláusula de afianzamiento.

También conviene comprobar si la garantía tenía una duración determinada o si se vinculó a un periodo concreto del arrendamiento. En algunos casos, la reclamación puede suscitar dudas si la deuda procede de una fase contractual posterior o de obligaciones no descritas con claridad.

Qué derechos y defensas puede oponer el avalista o fiador

La defensa del fiador no se basa en una fórmula única. Puede apoyarse, entre otras cuestiones, en el alcance exacto de la garantía, en la interpretación del contrato, en la existencia de pagos ya realizados o en la propia extinción de la obligación principal.

Uno de los puntos más conocidos es el beneficio de excusión, recogido en el artículo 1830 CC. En términos generales, permite al fiador oponer que antes se hagan excusión o ejecución de bienes del deudor principal. Ahora bien, no siempre procede. El artículo 1831 CC contempla supuestos en los que ese beneficio puede no operar, y además habrá que revisar si en el contrato existe una renuncia válida y claramente redactada. Por eso, no puede afirmarse sin más que el arrendador deba reclamar primero al inquilino.

Otra cuestión relevante es si el acreedor ha realizado actos que perjudiquen la posición del fiador. El artículo 1851 CC puede entrar en juego cuando, por un hecho del acreedor, no pueda el fiador quedar subrogado en los derechos, hipotecas o privilegios del mismo. Su aplicación exige un análisis concreto del caso y de los efectos reales de esa actuación.

• Que la deuda reclamada exceda lo garantizado.
• Que existan pagos, compensaciones o extinción de la obligación principal.
• Que la garantía esté limitada en cuantía, tiempo o conceptos.
• Que proceda invocar beneficios legales, si no fueron excluidos válidamente.
• Que deba valorarse una posible prescripción de acciones, según el tipo de reclamación y su fecha.

Qué conviene revisar en el contrato antes de pagar o de responder a una reclamación

Antes de pagar o contestar a un requerimiento, es prudente revisar toda la documentación. En muchos casos, la clave no está en una idea general sobre el “avalista”, sino en la redacción concreta del contrato.

• Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexo de garantía o cláusula de afianzamiento.
• Identificación de la deuda: rentas, suministros, daños, intereses u otros conceptos.
• Límites de cuantía o plazo de la garantía personal.
• Posibles renuncias a beneficios legales, que habrá que interpretar con cautela.
• Requerimientos de pago, comunicaciones entre arrendador, inquilino y garante.
• Justificantes de transferencias, ingresos, devoluciones o acuerdos posteriores.

También conviene comprobar si hubo novaciones, prórrogas o modificaciones del contrato de alquiler que puedan afectar al fiador en contrato de alquiler. No siempre producirán el mismo efecto, pero pueden ser relevantes para definir si la obligación garantizada sigue siendo la misma o si se alteró de forma sustancial.

Qué puede pasar si el arrendador reclama y cuál debería ser el siguiente paso

Si el arrendador decide reclamar al avalista del alquiler, la situación puede canalizarse de distintas maneras: desde un requerimiento extrajudicial hasta una reclamación judicial, según la deuda, la documentación y la estrategia de las partes. No existe una respuesta automática válida para todos los supuestos.

El siguiente paso razonable suele ser analizar la documentación antes de admitir la deuda o pagar. En especial, habrá que comprobar qué se firmó, qué conceptos se exigen, si la cuantía coincide con lo garantizado y si concurren defensas o límites oponibles. En ocasiones, una respuesta técnica bien planteada puede ayudar a acotar la reclamación o a orientar una negociación; en otras, será necesario preparar la defensa si se inicia un procedimiento.

La idea clave es sencilla: no todo llamado “avalista” responde igual. La posición del garante depende del tipo de garantía, del contenido del contrato y de las reglas del Código Civil aplicables al caso. Si te enfrentas a un impago del inquilino o a una reclamación como fiador, conviene revisar el expediente completo con asesoramiento jurídico antes de adoptar decisiones que puedan perjudicar tu defensa.